מיסוי הכנסות משכר דירה 2026: השוואת שלושת המסלולים ואיזה משתלם לכם

5,654 ₪ בחודש. זה הסכום שמתחתיו לא משלמים שקל על שכר דירה ב-2026. אבל אם שכר הדירה שלכם עובר בערך 6,740 ₪ בחודש, יש סיכוי טוב שהמסלול שנראה לכם הכי מתבקש (הפטור החלקי) כבר לא הזול ביותר. יש מסלול אחר, שנשמע "פחות חכם" כי אין בו שום ניכוי, ולפעמים הוא בדיוק זה שחוסך הכי הרבה כסף.

בעלי דירות בישראל יכולים לבחור בין שלושה מסלולי מס לפי סעיף 122 לפקודה: פטור (מלא או חלקי), מס מחזור של 10%, או מסלול רגיל עם ניכוי הוצאות ומיסוי לפי מדרגות. הבחירה היא שנתית, ואפשר להחליף מסלול משנה לשנה. הבעיה היא שרוב המדריכים מסבירים מה כל מסלול אומר, בלי להראות איפה בדיוק עובר הגבול בין אחד לשני. בואו נעשה את זה עם מספרים.

מסלול הפטור: עד 5,654 ₪ בחודש בלי לגעת ברשות המסים

אם סך ההכנסה שלכם מהשכרת דירות למגורים בחודש נתון לא עולה על 5,654 ₪, אתם פטורים ממס לגמרי על הסכום הזה ולא צריכים להגיש עליו שום דיווח. התנאים: השוכר הוא יחיד (או תאגיד שמשתמש בדירה למגורי עובד), הדירה משמשת למגורים בפועל ונמצאת בישראל, וההכנסה הזאת לא מסווגת כהכנסה מעסק אצלכם.

שני דברים שכדאי לדעת:

יש לכם כמה דירות? הפטור מחושב על סך כל ההכנסה מהשכרת דירות למגורים שלכם באותו חודש, לא לכל דירה בנפרד. שתי דירות ב-3,000 ₪ כל אחת מגיעות יחד ל-6,000 ₪, כבר מעל הסף.

הסכום קפוא. תקרת הפטור לא הוצמדה למדד בין 2025 ל-2027 (מלבד עדכון קל בתחילת 2026), מה שאומר שריאלית היא נשחקת כל שנה שעוברת. דירה שהניבה שכירות בדיוק בגובה התקרה לפני שנתיים, עשויה כבר לא להיות פטורה במלואה היום אם שכר הדירה עלה בהתאם למדד.

האזור החלקי: כשההכנסה בין 5,654 ל-11,308 ₪

זה החלק שרוב הכתבות מדלגות עליו בקצרה, וחבל, כי יש פה נוסחה נקייה. אם ההכנסה החודשית שלכם גבוהה מ-5,654 ₪ אבל נמוכה מ-11,308 ₪ (כפל התקרה), אתם לא מאבדים את כל הפטור בבת אחת. הפטור נשחק אחד-לאחד: על כל שקל מעל 5,654 ₪, הפטור קטן בשקל.

מה שיוצא מזה: הסכום החייב במס תמיד שווה לפעמיים ההפרש בין ההכנסה לתקרה. נוסחה: חייב במס = 2 × (הכנסה − 5,654).

דוגמה: שכר דירה של 8,000 ₪ בחודש. ההפרש מעל התקרה הוא 2,346 ₪. חייב במס: 2 × 2,346 = 4,692 ₪. הסכום הזה ממוסה לפי מדרגת המס השולית שלכם על הכנסה שלא מיגיעה אישית. מי שטרם הגיע לגיל פרישה משלם עליה ישר מ-31%, בלי לעבור דרך מדרגות ה-10% וה-14% שחלות על הכנסת עבודה. כלומר: 4,692 × 31% = 1,455 ₪ מס בקירוב, על הכנסה חודשית של 8,000 ₪.

מסלול ה-10%: הכי פשוט על הנייר, לא תמיד הזול ביותר

מסלול המחזור פשוט: 10% משכר הדירה הכולל, בלי תקרה ובלי צורך שהדירה תהיה יחידה. המסלול הזה לא מכיר בשום הוצאה, כולל פחת וריבית משכנתא. את המס משלמים פעם בשנה, תוך 30 יום מתום שנת המס: עד ל-30 בינואר של השנה שאחרי. תשלום מאוחר יותר גורר ריבית והצמדה.

עכשיו לחלק המעניין: השוו בין הנוסחה של האזור החלקי (2 × ההפרש × 31%) לבין 10% על הכל, ותקבלו נקודת חיתוך: סביב 6,740 ₪ בחודש. מתחת לזה, הפטור החלקי זול יותר. מעל זה, מסלול ה-10% הפשוט מנצח, ולפעמים בהפרש משמעותי.

*מעל 11,308 ₪ אין יותר פטור בכלל, וההשוואה היא בין 10% למסלול הרגיל עם ניכוי הוצאות, כמו בסעיף הבא.

זאת אומרת שברוב המקרים שבהם שכר הדירה עולה על כ-7,000 ₪ בחודש, הנחת העבודה ש"פטור זה תמיד עדיף" פשוט לא נכונה. שווה לבדוק את שני החישובים, לא להניח.

מסלול המס השולי עם הוצאות: מתי הניכויים באמת שווים

המסלול השלישי הוא הדיווח הרגיל: מגישים דוח שנתי, מנכים הוצאות אמיתיות (פחת על הבניין בניכוי שווי הקרקע, ריבית על משכנתא, תיקונים, ועד בית שהמשכיר משלם, ארנונה אם היא עליכם ולא על השוכר, שכר טרחת עורך דין), ומשלמים מס על היתרה לפי מדרגות המס המלאות. גם כאן, למי שטרם הגיע לגיל פרישה, ההכנסה נחשבת "שלא מיגיעה אישית" ומתחילה ישר מ-31%, לא מ-10%.

זה אומר שההוצאות המוכרות צריכות לכסות חלק גדול מאוד מהשכירות כדי שהמסלול הזה ינצח את ה-10% הפשוט. עשיתי את החשבון: כדי שמסלול ההוצאות (ב-31%) יהיה זול יותר מ-10% שטוח, ההוצאות המוכרות צריכות להיות מעל כ-68% משכר הדירה. זה יחס קבוע, בלי קשר לגובה השכירות בפועל.

דוגמה: דירה ששכורה ב-12,000 ₪ בחודש, עם משכנתא גדולה וטרייה שבה חלק הריבית לבדו הוא 4,000 ₪ בחודש, ועוד פחת ותחזוקה של 1,800 ₪, סך הכל 5,800 ₪ הוצאות מוכרות. חייב במס: 12,000 − 5,800 = 6,200 ₪, כפול 31% = 1,922 ₪. עדיין יותר גרוע ממסלול ה-10% שהיה יוצא 1,200 ₪ בלבד. רק במינוף גבוה מאוד, בשנים הראשונות של משכנתא כבדה על נכס יקר, ההוצאות בכלל מתקרבות ל-68% מהשכירות. ברוב המקרים הרגילים, כשאין משכנתא ענקית או שהמשכנתא כבר "בשלה" וחלק הריבית בה קטן, מסלול ה-10% פשוט מנצח גם כאן.

מה קורה כשיש לכם גם הכנסה גבוהה ממקור אחר

שני דברים שמשנים את כל החשבון:

אם הגעתם לגיל פרישה, ההכנסה משכירות ממוסה כמו הכנסת עבודה, כולל המדרגות הנמוכות מ-10%. במקרה הזה מסלול ההוצאות יכול להיות משתלם בהרבה יותר מקרים, כי המדרגה הראשונה על החלק החייב היא 10% ולא 31%.

ואם ביחד עם הכנסות אחרות שלכם (משכורת, עסק, רווחי הון מניות) ההכנסה החייבת השנתית שלכם עוברת 721,560 ₪, מופעל גם מס יסף על החלק שמעל הסף. שכר דירה נחשב הכנסה לצורך החישוב הזה בדיוק כמו כל הכנסה אחרת. אם אתם קרובים לסף הזה ממקורות אחרים, שווה לקרוא את המדריך למס יסף לפני שבוחרים מסלול, כי תוספת 3%-5% על השכירות יכולה להטות את ההשוואה.

איך בוחרים בפועל, ומתי מדווחים

הבחירה במסלול היא לפי שנת מס, ואפשר לשנות בין שנה לשנה, אין שום התחייבות ארוכת טווח. אם אתם בוחרים במסלול הרגיל (עם ניכוי הוצאות), אתם צריכים להגיש דוח שנתי למס הכנסה בכל מקרה, גם אם אין לכם חובת דיווח ממקורות אחרים. אם יש לכם כבר חובת דוח שנתי (למשל כעצמאים), ראו את המדריך המלא לדוח השנתי לגבי המועדים והטפסים.

מה לעשות עכשיו: קחו את שכר הדירה החודשי בפועל, הריצו אותו בנוסחה של האזור החלקי (2 × ההפרש מ-5,654 ₪, כפול המדרגה שלכם) והשוו מול 10% שטוח. אם אתם על הגבול (קרובים ל-6,740 ₪, או עם הוצאות מוכרות משמעותיות), זה המקרה שבו שווה לשבת עם רואה חשבון לפני שמגישים דיווח, לא אחרי.

מקורות

1. פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים — כל-זכות
2. ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים (הליך) — כל-זכות
3. מסלולי המס בהכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל — Grant Thornton
4. מיסוי הכנסה על שכר דירה — המדריך המלא (2026) — יובלים פמילי אופיס
5. היבטי מס — הכנסות שכירות דירות מגורים 2026 — Efraty
6. מיסוי שכר דירה מסלול 10% — תיקון סעיף 122 — בן שושן רואי חשבון
7. מדרגות מס 2026 — N12/מאקו